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これから家づくりを始められる方のほとんどは、土地から購入される方がほとんどだと思いますので、土地選びをする際にチェックするポイント・土地にまつわる項目をお伝えします!
土地探しから始める場合も、そうでない場合も、自分たちが住む地域はどういう場所なのかを確認しておく必要がありますね(*^^*)/
【地域の概要】
土地を購入して家づくりを始める場合、土地についての様々な事柄をチェックする必要があります。その土地にはどんな家が建てられるか、周囲はどんな環境なのか等、購入前に判断するために、事前に地域の概要について確認します。
★地域区分と用途地域
日本には計画的な都市づくりを進めるための法律として都市計画法があり、全国の4分の1が『都市計画区域』になっています。その中でも原則として住宅を建てることができる地域を『市街化区域』、市街化を抑制するために建てることができない地域を『市街化調整区域』と呼びます。住宅を建てることができる地域でもさらに『用途地域』として細分化され、それぞれ建てることができる建蔽率や容積率、用途などが細かく決められています。
例えば『第一種低層住居専用地域』では建蔽率や容積率が厳しいので、土地が小さすぎると住宅を建てるスペースがあまりなくなってしまいますが、逆に商店や工場、大型の建物など住宅以外の建物を建てることを厳しく制限しているので、良好な住環境が将来にわたって望める、ということになります。
(↑濃い緑色の部分が、第一種低層住居専用地域です。真っ白なところは市街化調整区域です。)
★住生活環境
環境は日常生活、交通利便性、子育て・教育、行政サービスの4つに分類されます。各一長一短があり、日常生活でスーパーが近くて便利でも騒音や週末の混雑などがある可能性があります。幹線道路が近くて移動に便利でも、大気汚染や夜間の騒音などがあるかもしれません。広告や資料では把握できない情報がほとんどですので、まずは現地に足を運びましょう。行政機関で大概のことは教えてもらえます。また、周辺は車ではなく徒歩で調査・確認するようにします。そうすることで音や臭い、距離感や道路の勾配などを確認することができます。
【用途地域】
用途地域とは、その地域ではどのような目的で都市計画を行うかという、地域利用の在り方を決める基本的なものであり、市街化区域においては原則としてこれを定めなければなりません。
用途地域が決定されると、建物の用途、建蔽率や容積率、高さなどが制限され、建築基準法による建築確認申請により担保されなければなりません。13の地域に分かれています。
第一種低層住居専用地域は制限がとても厳しい地域ですが、住環境はとてもよく、静かな街並みです。住宅街などがこちらの用途地域になっているところが多いです。2階建て、高さ制限(10m又は12m)、建蔽率や容積率の規制の為に、この地域で2世帯住宅を検討する際は、敷地が広くないと建てられないことになります。又、3階建て希望の方もこちらの地域には建てられません。
★建ぺい率
建ぺい率の対象となる建築面積は「建坪」ともいわれますが、建物を真上からみたときの水平投影面積となります。なお、この「建坪」は延床面積(1階と2階の合計面積など)ではありません。一般的な1階と2階が同形の住宅、あるいは1階の方が広い住宅であれば、「1階の面積=建築面積」と考えて差し支えありません。建物を真上から見た時の面積と言っても住宅の軒や庇などは原則として考えなくても大丈夫です。
軒や庇、バルコニーなど、外壁から横に突き出した部分がある場合でも、それが1m以内であれば建築面積には参入されません。1mを超える場合には、その先端から1m前の部分が建築面積に参入されず、1mを差し引いた残りが建築面積に含まれます。
★容積率
延べ床面積とは、各階の床面積合計のことです。一般的な住宅で、吹き抜けの上層階には床がありませんので面積には含まれませんが、階段室は上下階とも面積に含まれます。その他、ビルトインガレージは全床面積の1/5未満であれば除外、地階は1/3未満は除外となります。その他、ロフトは設置する階の床面積の1/2未満かつロフトの天井高が1,400mm以下であれば除外となります。どの程度の割合をしめているかをパーセンテージで表したもので、その割合の限度が、用途地域ごとに定められています。
【接道と幅員】
住宅を建てるためには何よりもまず、その土地が幅員4m以上の道路(みなし道路・位置指定道路等)に2m以上接しているかどうかを確認することが大切です。これを建築基準法『接道義務』といいます。もし接道条件に満たない場合には新たに道路を造成して位置の指定を受ける必要があります。また、道路に接していてもその幅員が4mに満たない場合には、その道路の中心から2mの範囲は、たとえ土地であっても敷地として使用することができません。これを『セットバック』といい敷地面積に入らないので、建蔽率や容積率の計算が違ってきます。
条件は既に建物が建っている土地にも適用されますので、満たない場合には建て替えができないケースもありますので確認が必要です。
土地選び・不動産選びをするときに、気になっている物件があったら、上記のポイントをチェックしてみてください。自分たちの思い描くマイホームはどんな地域で理想の間取りははいるのかな??
知っているのと知らないのでは、物件の見方が変わってくるかもしれません。
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